上海核心區大樓“骨折價”起拍,為何5萬人圍觀卻無人報名?

2020-10-27 14:03 來源:每日經濟新聞
原標題:上海核心區大樓“骨折價”起拍,為何5萬人圍觀卻無人報名?

      機構曾出價32億的上海核心區大樓“骨折價”起拍,為何5萬人圍觀卻無人報名?

  10月26日上午,備受關注的上海明天廣場7~32層房產正式在淘寶網阿里拍賣網絡平臺拍賣。

  位于上海核心區域人民廣場商圈的上海明天廣場,此次共拍賣246套房屋,起拍價25.7144億元,折合單價6.9萬元/平方米。

  實際上,上海明天廣場的喊價曾一度高達32億元。2005年就有消息稱,摩根士丹利擬開價32億元收購上海明天廣場7~32層房產,但最終因為業主方單方面宣布停止出售,雙方未進入實質性談判。

  而那一次“猶豫”也讓上海明天廣場錯失良機。在此后幾年,該項目多次遭轉手,2006年被轉到上海國資委旗下的上海盛融投資手中。2010年底,該項目第7~32層房產掛牌拍賣,但最終未能成交。

  直到26日的這一次掛牌再賣,明天廣場不僅沒有享受到上海物業大升值的行情,其市場價更是相較15年前“縮水”超5億元。

  不過,有業內人士告訴鎂編,上海很少有這么大宗交易的不動產,上海明天廣場此次在網絡平臺拍賣,不排除借機炒作的嫌疑。

  5萬多人圍觀

  自26日上午10點在阿里拍賣開始競拍,上海明天廣場就一直處于“0人報名”狀態。截至發稿時,此次網拍已有超過5萬人圍觀,但仍無人報名。如果在接下來的16個小時里仍無人出價,該項目將流拍。

  26日上午,鎂編在上海明天廣場現場看到,該項目處于正常運行中。鎂編來到大廈物業處詢問被拍賣樓層情況,現場工作人員表示,目前7~32層絕大部分處于空置狀態,只有四五家租客,其中包括一家證券公司。當鎂編想乘坐電梯上樓進一步打探拍賣樓層情況時,被大樓保安婉拒。

  第一太平戴維斯相關人士告訴鎂編,目前上海市場特別稀缺的高樓,整棟能夠賣9萬~10萬元/平方米。上海明天廣場雖然不是稀缺高樓,但也是核心商圈物業,以不足7萬元/平方米的價格轉手,確實有較大折價。

  上述人士進一步表示,如果本次上海明天廣場流拍也算意料之中,因為不是整棟拍賣,雖然是連續樓層,但對市場吸引力不大。同時,該項目本來是用作酒店式公寓,本身改造成本很高。目前上海長租公寓市場主要是針對高端老外客群,但由于受疫情影響,如果價格夠低,可能還有潛在買家。

  58安居客房產研究院分院院長張波表示,如果上海明天廣場項目流拍,還有一個至關重要的因素,這兩年上海甲級辦公樓的租金其實是處于下滑階段,不過傳統CBD的寫字樓租金降價幅度并不小,對于寫字樓本身估價有影響的同時,也會影響到其拍賣熱度。另外,在今年疫情影響下,雖然國內經濟恢復速度較快,但對于辦公場所的需求量已有所減少。換言之,今年可能并不是最好的商辦類大宗資產的出手時機。

  來自第一太平戴維斯的數據顯示,2020年前三季度,上海樓市大宗成交市場合計完成交易金額438億元,同比下降50%。

  或有炒作之嫌

  公開資料顯示,上海明天廣場坐落于上海市黃浦區黃陂北路309號,占地面積11296平方米,由浦發銀行旗下的大型國有獨資綜合性投資公司上海安聯打造,于2003年竣工,總建筑面積129528.52平方米,共60層,高度282米。

  據了解,此次拍賣的標的上海明天廣場7~32層初期房屋類型為246套酒店式公寓,房屋建筑面積合計36513.64平方米。2003年,華信國際旗下上海盛懿投資中心(有限合伙)通過公開拍賣取得上述246套房產,登記房屋類型為辦公樓,房屋用途為辦公,并將7~32層(不含23層避難層)改造為辦公場所。

  值得一提的是,此前,上海明天廣場7~32層共計246套房產(不含23層避難層)均已被設立抵押,且均已被人民法院司法查封,該標的整體打包拍賣,不單獨拆分拍賣。

  上述第一太平戴維斯相關人士表示,由于今年的投資市場自用型買家比較多,投資者也相對謹慎,短期內市場持普遍觀望的態度。上海明天廣場雖然位于市中心人民廣場商圈,但并非特別稀缺,也稱不上是頂級商圈,沒有區域優勢。加之不是整棟出售,意味著需要更多時間尋找潛在買家。如果是大宗物業成交,一般事先都會有一些潛在買家接洽,而不是直接拿來市場上拍賣。因此,此次上海明天廣場網拍,不排除借機炒作的嫌疑。

  來自第一太平戴維斯的數據顯示,前三季度自用買家活躍,中國人保、海通證券、上海銀行以及國海證券分別收購了綠地外灘中心項目中的7幢樓;另外,保險資金等長期資本也在積極收購物業,如中國平安以42.8億元收購了歌斐中心。

  此外,社區商業由于能提供較穩定的現金流以及較高的回報率,近期也較受市場關注,如絲路基金以6.4億元收購萬科的一個社區商業資產包,其中包含兩個社區商業資產。

  對此次上海明天廣場網拍目前仍無人報名的情況,張波則表示,沒有賣不出的東西,只有賣不出的價格。對于買方來說,現在是個好時機,一些資產會被低估。


責任編輯:王紅英

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